12.8.2019

Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta luo hyviä vuokralaissuhteita ja uutta säpinää historiallisiin rakennuksiin

Yhä useampi yritys valitsee toimitilat nyt ympäristösertifioidusta kiinteistöstä. Taustalla on nopeasti kasvava vaatimus toimitilojen vastuullisuutta kohtaan, sanoo Ilmarisen rakennuttajapäällikkö Niina Rajakoski. Kestävästi rakennetussa tai perusparannetussa kiinteistössä käyttäjät viihtyvät hyvin, mikä näkyy pitkinä vuokrasopimuksina ja korkeina käyttöasteina. Vastuullisuus näkyy myös ”säpinän” palauttamisena historiallisiin kiinteistöihin.

Kiinteistöjen ympäristöystävällisyydestä kertovien LEED- ja BREEAM-sertifiointien määrä on jatkuvassa kasvussa. Green Building Partnersin mukaan keväällä 2019 Suomessa oli 180 LEED-sertifioitua ja 155 BREEAM-sertifioitua rakennusta. Suurin osa näistä on toimisto- tai liikekiinteistöjä, mutta nyt sertifiointia haetaan myös hotellihankkeille ja logistiikka- ja terveydenhuoltorakennuksille.

Ympäristöluokituksen merkitys on tunnistettu myös kiinteistöjen vuokrausprosessissa.

– Vuokralaisilla on yhä enemmän vaatimuksia kiinteistöjen sertifioinnin osalta. Kun jokin aika sitten tavoiteltiin A-energialuokkaa, niin nyt se on ponnistuslauta, josta lähdetään liikkeelle. Moni käyttäjä ei edes tule vuokralaiseksi, jos kiinteistö ei ole sertifioitu. Vaatimuksen takana on useimmiten asiakkaan kansainvälinen päämies, mutta trendi alkaa näkyä myös suomalaisten toimijoiden valinnoissa, sanoo Ilmarisen rakennuttajapäällikkö Niina Rajakoski.

LEED-sertifioinnissa kiinteistön energiankulutus, vedenkulutus, jätteet, työmatkustus ja sisäolosuhteet pisteytetään. Pisteiden perusteella rakennus voi saavuttaa hopea-, kulta- tai platinatason. Kriteerit kiristyvät tämän vuoden aikana.

– Käytännössä sertifiointi takaa käyttäjälle, että kiinteistö on energia- ja materiaalitehokas, ja tiloihin on helppo tulla. Valitsemalla toimitilat tällaisesta kiinteistöstä yritys viestii vastuullisesta toiminnasta konkreettisesti, Rajakoski sanoo.

Hän muistuttaa, että kestävästi rakennetussa tai perusparannetussa kiinteistössä käyttäjätkin viihtyvät hyvin.

– Vastuullisuus tuo käyttäjille huolettomuutta. Kun ratkaisut on tehty pitkäjänteisesti, käyttäjät tietävät, ettei muutos- tai korjaustöitä ole tulossa tipoittain, ja kiinteistössä voi olla huoletta vaikka 15 vuotta.

Kiinteistön omistajalle tämä näkyy pitkinä vuokrasopimuksina ja korkeina käyttöasteina. Näin vastuullisuus tuo selkeää taloudellista arvoa kiinteistöliiketoimintaan.

Käyttötarkoitusten ennakoiminen kuuluu vastuullisuuteen

Kahvila, kosmetologi tai kampaamo. Kivijalassa oleviin liiketiloihin kannattaa Rajakosken mukaan tehdä perusparannuksessa varaukset eri tyyppisille toimijoille, jolloin tilat muuntuvat uuteen käyttötarkoitukseen joustavasti.

– Joka ikisessä hankkeessa tulisi miettiä useampaa käyttötarkoitusta. Tämä vaatii suunnitteluvaiheessa enemmän työtä, mutta jos aina käyttäjän lähtiessä omistaja joutuu tekemään ison perusparannuksen, se ei ole vastuullista toimintaa, hän sanoo.

Ilmarisen omistuksessa on 150 liike- ja toimistokiinteistöä Helsingin keskustassa ja suurissa kasvukeskuksissa. Toimitilatrendien kehitystä seurataan yhtiössä tarkasti.

– Seuraamme heikkoja ja vahvoja signaaleja maailmalta. Teemme sellaisia tiloja, joita asiakkaat tarvitsevat, mutta varaudumme siihen, että rakennus on toimitilatrendien mukaan muutettavissa mihin tahansa tilatyyppiin.

Hän ottaa esimerkiksi coworking-trendin. Mihin suuntaan se on kehittymässä? Miten pitkälle yhteisöllisessä työskentelyssä voidaan mennä, ennen kuin tarvitaan jälleen yksityisyyttä tukevia tiloja? Rajakosken mukaan olemme vasta kehityksen alussa.

Fakta kuitenkin on, että yritykset tarvitsevat aiempaa vähemmän neliöitä, ja tilankäyttö tehostuu.

Vastuu kaupunkirakenteen kehityksestä

Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta huomioi rakennuksen vaikutuksen myös ympäröivään alueeseen.

On selvää, että Helsingin keskustan arvokiinteistöillä on aina vankka kannattajakuntansa. Mutta entä pitkään tyhjillään olleet kiinteistöt alueilla, joihin on vaikea saada vuokralaisia?

– Markkinoita vastaan on vaikea taistella. Ei ole kovin järkevää perusparantaa toimistokiinteistöä tietäen, ettei kukaan vuokraa sitä. Joskus tyhjillään oleva kiinteistö on portti kokonaiselle alueelle, eikä ole alueellekaan hyväksi, että ensimmäisenä vastassa on tyhjä kiinteistö. On kaikkien etu, että tyhjä kiinteistö saadaan tuottamaan, Niina Rajakoski sanoo.

Pitäisi katsoa, mihin suuntaan alue on muuttumassa, mitkä ovat kiinteistön mahdollisuudet ja mihin käyttötarkoitukseen se kelpaa. Jos kiinteistö ei sovi toimistoksi, voiko sen muuttaa asunnoiksi tai majoituskäyttöön?

Rajakoski peräänkuuluttaa aktiivista vuoropuhelua viranomaisten ja kiinteistönomistajien välillä, jotta tarvittavat kaavamuutokset saataisiin tehtyä nopeasti.

Onnistuneena esimerkkinä uuden käyttötarkoituksen löytämisestä tyhjälle kiinteistölle hän pitää Bulevardilla 1970 rakennettua entistä Teboilin pääkonttoria, joka muutettiin hotelliksi.

– Kyseessä oli haastava rakennus, jossa on matala kerroskorkeus. Mutta lopputuloksena syntyi todella kaunis hotelli.

Historialliset tilat tuottamaan

Kun tarkastellaan historiallisia kiinteistöjä, panokset kasvavat. Arvokkaat rakennukset kuuluvat kaupunkikuvaan ja ovat osa kaupunkilaisten elämää. Niiden huolenpito on vaativaa ja kallista työtä. Jotta tiloista saadaan tuottoja, on niissä tehtävä myös muutoksia.

Mutta mihin asti satavuotiaan rakennuksen tiloja voi muuttaa?

Historiallisten kiinteistöjen vastuullinen kehittäminen vaatii Rajakosken mukaan nykyistä enemmän keskustelua eri tahojen kesken. Maailmalla voi hänen mukaansa nähdä kaupunkien elävyyttä lisäävää kiinnostavaa kerroksellisuutta. Esimerkiksi Rotterdamissa vanhoihin 1700-luvun taloihin on lisätty uusia kerroksia.

– Keskustan kiinteistöissä pitää olla säpinää. Parhaimmillaan rakennukset ovat sellaisia, joissa on huippuhienot kuoret, upeat ratkaisut ja joihin jokainen kansalainen voi mennä sisälle.

Se, että rakennukset pysyvät käytössä, on vastuullisen kiinteistöliiketoiminnan ytimessä. Rajakosken mukaan tätä mieltä olisivat todennäköisesti myös rakennusten alkuperäiset arkkitehdit, jos vielä eläisivät.

– Arkkitehti on suunnitellut talon käyttöä varten. Se on toki suunniteltu senhetkiseen tilanteeseen, mutta uskoisin, että arkkitehtikin haluaisi tilojen pysyvän käytössä ja hyväksyisi siksi myös ajan myötä lisättävän kerroksellisuuden, Niina Rajakoski summaa.

——————————————-

Taskut on kiinteistö- ja rakennusalan viestinnän kumppani. Autamme organisaatioita parantamaan vuorovaikutusta sidosryhmien kanssa, markkinoimaan kestäviä tuotteita ja palveluja tai hyödyntämään uusia mahdollisuuksia kestävän liiketoiminnan markkinoilla.

Kysy lisää kiinteistömarkkinoinnin palveluista Anu Pitkäseltä, anu.pitkanen@taskut.fi, +358 40 511 1901


Yhteystiedot »

Photo by Georgie Cobbs on Unsplash